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作为一家上市房企的融资部负责人

  连续熬了两个通宵后,陈冬(化名)终于决定休息一小会。时间已经是周一凌晨2点,作为一家上市房企的融资部负责人,他最近的工作时间一直从周一持续到了周日,没有上班和下班之分。

  房企的融资正在步步收紧。特别是今年7月以来,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严。“倍感压力。”陈冬对时代周报记者称,尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题,但考虑未来的发展,如何铺排资金越来越伤脑筋。

  2018年下半年以来,房地产市场的地价和房价的双双反弹,成为了这一轮调控房地产融资的主要原因。而对于房企来说,资金如水,水价却越来越贵。

  从严的融资渠道,已经让房企的融资成本进一步提高。同策研究院数据显示,6月房企融资成本已较高,处于7%?8%。

  “房地产作为资金密集型行业,有着大量的资金需求。” 陈冬对时代周报记者感慨,有的资金成本都超过15%了,但很多资方还是不愿意出钱。

  7月初开始,一些房企融资部门的员工发现,此前信托公司“前融”业务已经被严控。前融业务,即在房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务。这是近期监管层排查信托业风险的重点。

  银保监会5月17日下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号,以下简称23号文)中的规定。

  23号文已经明确规定,禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等。

  “上述这些列举的变相融资手法,均属于前融业务。”陈冬对时代周报记者表示,尽管监管层早在去年实施的《资管新规》中已经对通道和非标融资进行规范,但仍有不少银行理财资金会违规通过信托通道为房企拿地融资输血。

  违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上。在这两大环节,房企往往不符合信托公司的“432”要求,即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构,帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

  “这在行业中已经是普遍现象。”陈冬认为,操作手法一般包括明股实债(股权过户+质押)、项目公司100%股权质押、集团和实控人(部分机构还要求法定代表人)承担无限连带责任担保等等交易结构。

  据时代周报记者的多方确认,不合规的集合类地产信托计划正在被下架,当中包括中信信托、光大兴陇信托、国投泰康信托等。

  “去年下半年以来,大量的前融项目集中在北京的几家信托公司中出现。”信托人士李梦(化名)对时代周报记者介绍,监管层需要加强房地产信托领域的风险防控。

  从目前来看,地产信托已经在信托市场占据重要位置。根据普益标准数据,今年上半年,信托市场投向房地产领域的产品有2954款,占比39.43%,募集规模达4531.94亿元。

  在过去的十年里,信托业本身经历了三次较为明显的监管,分别为2011年前后,2014年前后和2019年。三次共同点在于房地产信托增速进入高位的环境背景,监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点。

  李梦对时代周报记者分析表示,最严的调控力度在2011年前后:“当时直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务。而今年这一次以限制规模保证合规为主,并非一刀切,说明监管部门在严监管的同时给予正面引导。”

  监管政策加码,却并非全面停止房地产信托项目的募资。据时代周报记者了解,7月20日起,已经有信托公司收到了监管部门新的放行标准通知。能够满足如下条件之一的房地产信托业务报备会被放行:一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;二是项目公司不具有二级资质,但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权(不含50%)具有不低于房地产开发二级资质。

  “这是对房地产信托准入标准更加规范和严格的表现。”李梦认为,一是融资主体层级提升后,减少了违约的可能;二是将减少此前融资过程中房企项目公司眼花缭乱的股权结构,减少未来兑付时候出现扯皮的情况;三是新标准等于监管层替信托投资人把了关,推高信托产品的信用质量。

  陈冬也向时代周报记者透露,几家房地产信托增速不快,没有收到窗口指导的信托公司近期也不断在跟他联系中。按照这些信托公司反馈的信息,一切趋于规范后,当下也是开发地产客户的大好时机,是信托公司真正凭实力拓客的时期。

  “四证”齐全的房企贷款、旧改项目、房地产信托基金REITs等等融资模式,在未来竞争也会更加激烈。

  不过,监管层面已经对不规范信托融资开出了严厉的罚单,这在此前并不多见。以中融信托为例,一天内被开5张罚单,罚款总额210万元,其中一项因开展房地产信托业务不审慎,罚款人民币60万元。

  值得注意的是,在银保监会的23号文里还表示将严查银行业对于房地产行业宏观政策的执行。

  例如,资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;表内外资金直接或变相用于土地岀让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等等。

  在6月13日的第11届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清就表示过,“要重视一些地方房地产金融化的趋势”。

  时代周报记者多方确认,监管部门已经在近期启动了对银行金融机构房地产表内外贷款、个人按揭贷款等房地产相关业务的专项检查。

  另据陈冬透露,已经有个别家拿地活跃但负债过高的房企进入了监管的注意名单,一大表现是ABS的审核上有放慢的迹象。当中有被明确禁止新增发行只允许借新还旧的、也有被警示发债风险,处于额度控制范围的。

  “对于房企融资部门来说,眼下还在为如何提高评级或者保持之前的评级而头疼。”陈东无奈表示,从近期的情况来看,尽管有房企获得AAA评级,票面利率仅为8%,但市场反应并不好。

  但为了融钱,部分房企不得不高息发行海外债。据时代周报记者不完全统计,7月以来,超过15家房企宣布发行美元债券,其中,天誉置业和景瑞控股发行的三年优先票据,票面利率已经超过12%。

  这也引发监管部门的关注。7月13日,发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号,以下简称“778号文”),其中提及,境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

  尽管778号文被视为是去年706号文的补丁文件,但李梦对时代周报记者表示,有两大信息需要重视:一是境外发债偿还境外债务就堵死了此前借外债偿内债的做法;二是资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债,这对于之前发行中短期限美元债较多的房企构成一定的资金压力。

  “债券到期后只能通过自有资金或者国内举债偿还债务。像恒大、绿地、融创中国等房企在短期限的美元债存量余额上就较高。”李梦表示。

  不过,在陈冬看来,结合房企的融资结构看,海外债融资政策收紧的整体影响较小。“美元债融资并不是房企重要的融资渠道,销售回款、银行信贷才是更主流的方式。”

  从数据上也可以看出,根据Wind数据显示,截至7月初,中资美元地产债存量共有1627亿美元。期限上,1年以内地产美元债存量仅占2%,而3?5年期则占存量的50%。

  穆迪投资者服务公司最新发布的报告称,收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定对于中国开发商具有负面信用影响,特别是流动性状况疲弱且经营规模较小的开发商。因为此类开发商的融资渠道较弱,在部署财务资源方面的灵活性也较差。

  同样,易居智库研究中心总监严跃进分析指出,融资上的严峻形势,将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温,房企预期会改变,预计近期拿地会趋于保守。

  “其实开发商对调控已经习惯了,基本上大家都会做好现金流的管控,控制好现金短债比。”陈冬表示,他也发现,现在跟投资部负责拿地同事工作上的对接更加频繁,公司内部对于地块利润的测算,资金利率的计算都会更加精细。

  7月18日,阳光城在2019年年度投资者网上集体接待日的互动论坛上,就明确回应表示,公司今年经营目标致力于降杠杆,以经营驱动发展,加快回款来应对融资渠道调控政策。

  另一家闽系房企营销部负责人告诉时代周报记者,公司已经展开销售的抢收,达到预售标准的项目也会尽早销售,不会拖到金九银十。“一是减轻融资收紧带来公司资金压力,二是可以等待时机拿地。”

  时代周报记者获悉,已经有个别房企做了融资方案的调整,比如寻求公司或者项目公司股权的继续质押甚至是出售;减少非标的融资,寻求银行融资。

  在长江证券首席经济学家伍戈看来,控制房地产融资可从诸如房贷等的需求端入手,对供给端未必要严格收紧。

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